Hosszabb lesz az ügyintézés a zártkerti ingatlanok értékesítésekor

Az úgynevezett zártkerti ingatlanokat is érinti az a törvénymódosítás, amelynek értelmében a föld tulajdonjogát 2014. május 1-től csak hatósági jóváhagyással lehet megszerezni. Az adásvételi eljárás hosszabb és bonyolultabb lesz emiatt.

Zalában és különösen a megyeszékhelyen jelentős a száma a korábbi meghatározás alapján zártkertként emlegetett területeknek, amelyek nagy része ma már inkább hétvégi házként, üdülőként, sőt, lakóingatlanként funkcionál.

Ezeken a hegynek nevezett birtokokon sokan kertészkednek manapság is, de egyre gyakoribb, hogy kifejezetten pihenésre szolgálnak a füvesített, esetleg dísznövényekkel beültetett telkek, illetve az alacsony ingatlanár és rezsiköltség miatt többen ki is költöznek a város környéki zöldövezetekbe. A földforgalmi törvény jelentősen befolyásolja az ilyen típusú ingatlanok értékesítésének folyamatát. A zártkertre ugyanis a földre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni, amennyiben a terület megfelel a törvényben meghatározott földfogalomnak.

A jogszabály szerint mező-, illetve erdőgazdasági hasznosítású földnek minősül a fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlannyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva tájékoztatta lapunkat a Vidékfejlesztési Minisztérium sajtóirodája. Eszerint tehát a törvény már nem tesz különbséget a terület fekvése alapján, kizárólag az számít, hogy a földrészlet művelési ága a felsoroltak valamelyikéhez tartozik-e. Az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyásáról szintén a földforgalmi törvény rendelkezik. A főszabály szerint a föld tulajdonjogának megszerzésére a földműves, mint a földművelési tevékenységet hivatásszerűen végző természetes személy jogosult jelezte a szaktárca.

Sipos András ingatlanközvetítő felmér egy zártkerti területet az egerszegi Hegyközségben. A szakember azt mondja, a legtöbben nem gazdálkodás, hanem lakhatás céljára keresik a hasonló ingatlanokat (Fotó: Pezzetta Umberto)

A változások apropóján arról is érdeklődtünk, milyen eljárást kell követnie ezután a zártkerttulajdonosnak, ha értékesíteni szeretné ingatlanát. A lényeg: az adásvételi szerződés aláírásától számított 8 napon belül a vételi ajánlatot a tulajdonosnak közölnie kell az elővásárlási jog jogosultjaival. Ez a gyakorlatban úgy történik, hogy az illetékes települési önkormányzat jegyzője hirdetményt tesz közzé a hivatalban. Az elővásárlásra jogosultakat a törvény rangsorolja (lásd a keretes írást). Május 1-től pedig hatályos az a jogszabályi előírás is, amely szerint a helyi földbizottság fogja vizsgálni, hogy az adásvételi szerződés alkalmas-e a tulajdonszerzési korlátozás megkerülésére. Tehát a fölbizottság adja ki az adásvételi szerződés jóváhagyásához vagy annak megtagadásához szükséges állásfoglalást. Amíg e földbizottságok nem működnek (márpedig jelenleg ez a helyzet), az állásfoglalás kiadása a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara területi szervének feladata. Döntéséhez a kamara a települési (illetve ennek hiányában a járási) agrárgazdasági bizottság ajánlását is kikéri.

Érdeklődésünkre a Vidékfejlesztési Minisztérium úgy tájékoztatott: az adásvétellel történő tulajdonszerzés a földforgalmi törvény rendelkezéseinek értelmében a korábbiakhoz képest kétségkívül meghosszabbodik. Ugyanakkor a szaktárca felhívta a figyelmet arra is, hogy ha a pihenő, hobbi, üdülő, illetve lakás célra használt zártkerti földrészletek nem felelnek meg a fent részletezett mező-, erdőgazdasági föld fogalmának, akkor az új földügyi szabályozások hatálya ezekre nem terjed ki. Továbbá, ha a nyilvántartásban zártkerti ingatlanként szereplő földterület mezőgazdasági művelésre nem alkalmas, földvédelmi eljárás keretében lehetőség van annak igénybevételét (más célú hasznosítását) kérelmezni. A jogerős engedély alapján a teljes földterület művelési ága művelés alól kivettre változtatható.

- Úgy látjuk, a zártkerti ingatlanok többségét érinti az új szabályozás, mert ezek nagyrészt kertként, gyümölcsösként szerepelnek a nyilvántartásban. Az adásvételi eljárással kapcsolatos pontos gyakorlat még nem alakult ki, mi is folyamatosan gyűjtjük az információkat - mondta el lapunknak dr. Bölcz Imre ingatlanjoggal is foglalkozó zalaegerszegi ügyvéd. Hozzátette: az új eljárásrend bizonyára meg fogja nehezíteni a város környéki zártkerti ingatlanok adásvételét, illetve már tapasztalni lehet a forgalom csökkenését is. Ugyanakkor arról is érkeznek hírek, hogy más EU-s tagországok állampolgárai már érdeklődnek az egy hektár alatti területek iránt. (Egy hektárnál nagyobb területet csak az vásárolhat, aki szerepel a földművesek nyilvántartásában).

Egyáltalán milyen piaca van manapság a zártkerti ingatlanoknak? Kik és mekkora értékben keresnek ilyen területeket? e témában is szakembert kérdeztünk.

Nálunk főleg lakhatás céljára keresik a zártkerti ingatlanokat, jóval kevesebben vannak azok, akik gazdálkodni szeretnének. Beköltözhető állapotú lakóházat, nyaralót vagy gazdasági épületet keresnek a legtöbben, és általában 2-3, legfeljebb 4 millió forintot fordítanának ilyen célra a vásárlók ismertette Sipos András, a Das Haus ingatlanközvetítő cég vezetője. Egyébként ő is úgy látja, a növekvő bürokrácia megnehezíti majd az értékesítést.

- Ezek az ingatlanok eredetileg többnyire hétvégi háznak készültek. Volt olyan ügyfelem, aki eladta devizahitellel terhelt lakását, és a maradék pénzből vásárolt egy egyszobás ingatlant, amelyhez zuhanyzót épített. Azóta ott lakik - említett példát az ingatlanközvetítő. Megjegyezte: a zártkertek egy része hitelezhető is, bár nem minden esetben biztosítanak kölcsönt ilyen célra a bankok.

Mi is beszéltünk olyan tulajdonossal, akinek birtoka kert minősítéssel szerepel a nyilvántartásban, mégis lakóingatlanként használja a hegyi házikót. Balogh Sándor elmondta: sokkal olcsóbb a megélhetés itt, az Egerszeg-hegyen, mint egy városi lakásban, pár éve ezért választotta új otthonának a zöldövezetet. A területen egyébként nem gazdálkodik, pár gyümölcsfája van csupán. Hozzátette: eladni nem tervezi az ingatlant, de úgy látja, manapság nem is kapna érte többet 2-3 millió forintnál. Annál pedig többet ér neki így, szerény lakóházként.