A kényszerűségből gondozásba vett ingatlanhoz hozzá is lehet jutni elbirtoklással

Például elkezdik művelni a területet, hogy ezzel védjék meg sajátjukat is az elvadult növényektől. Egy idő után pedig felmerül bennük az ötlet, hogy a kényszerűségből gondozásukba vett ingatlanhoz hozzá is lehetne jutni. Elsőként persze az adásvétel jut mindenki eszébe, ám tulajdont más jogcímen is lehet szerezni. A tudnivalókról dr. Lackner Melinda szólt érdeklődésünkre.

– A törvény úgy rendelkezik, hogy ingó dolog esetén 10, míg ingatlannál 15 év szakadatlan sajátként történő birtoklással megszerezhető a tulajdonjog – kezdte válaszát a zalaegerszegi ügyvéd. – A birtoklás pedig azt jelenti, hogy tulajdonos módján viseli terheit, szedi hasznait az, aki az adott ingatlant vagy ingóságot használja. Például a felhagyott hegyi ingatlant műveli, gondozza, kifizeti a felmerülő közterheket, díjakat, mintha az valóban a sajátja lenne – szólt a magyarázat.

Mint kifejtette, a jog szerint a sajátjaként birtoklás nem azt jelenti, hogy aki ezt gyakorolja, abban hitben van, hogy az adott ingatlan vagy ingóság az övé, hanem abban a tudatban cselekszik, hogy őt ebben a birtoklásban senki nem zavarja meg. Tehát nincs olyan feltétel, elvárás, hogy igyekezzen fellelni a tulajdonosokat, és ha az nem sikerül, akkortól kezdve veheti használatba az elbirtokolandó ingatlant.

– Ha az összes feltétel teljesül, tehát sajátjaként szakadatlanul birtokolja a törvényben megadott ideig, akkor a törvény erejénél fogva megszerzi a tulajdonjogát. Ennek hivatalossá tétele, a nyilvántartásba történő bevezetése oly módon lehetséges, hogy az elbirtokló felkutatja a tulajdonosokat, és szerződéssel elismerteti velük az elbirtoklás tényét. Ez alapján pedig a földhivatal bejegyzi az új tulajdonost, ez a legegyszerűbb módszer. Ha erre valamilyen oknál fogva nincs mód, akkor a bírósághoz kell fordulni, ahol peres eljárásban döntenek erről. Amennyiben a bíróság előtt sikerül bizonyítani az elbirtoklás tényét, akkor azzal átszáll a tulajdonjog – mondta.

Az ügyvéd arra is kitért, hogy bizonyos esetekben szóba sem jöhet az elbirtoklás. Ilyen például a bérleti szerződés vagy a szívességi használat, ami egyértelműen jelzi, a tulajdonos gyakorolja jogait, amit a bérlő, használó tudomásul vesz. Bűncselekmény útján sem lehet elbirtokolni.

– Akadálya az elbirtoklásnak az is, ha a tulajdonos az elbirtoklási idő alatt bírósághoz fordul, és kéri a dolog kiadását, vagy gyakorolja tulajdonosi jogait. Például ha a tulajdonos rendelkezik az ingatlanról, mondjuk jelzálogfedezetként használja. Esetleg másnak átengedi a használatát, vagy biztosítékul adja azt. Ilyenkor az elbirtoklás ideje megszakad. Tehát az addig eltelt időt nem lehet figyelembe venni, az újra elkezdődik. Korábban az írásbeli felszólítás is ide tartozott, de a jelen szabályozás szerint ez már nem eredményez megszakadást – emelte ki.

– Előfordulhat az elbirtoklás idejének megszakadása más okból, például aki addig sajátjaként használta az ingatlant, felhagy ezzel valamilyen okból. Az eddig eltelt elbirtoklási idő azonban hozzászámítható az elbirtoklási időhöz, ha van jogutód. Ez történhet, ha valaki birtokol egy ingatlant, és ennek mondjuk 10. évében meghal, majd gyermeke mint örököse folytatja az ingatlan használatát. A gyermeknek már csak 5 évig kell sajátjaként birtokolnia az ingatlant az elbirtoklás megállapíthatóságához. Emellett kiemelendő, hogy az is beleszámít az elbirtoklási időbe, amikor az elbirtokló jogán más használja az ingatlant, mondjuk amíg az elbirtokló az ingatlant másnak bérbe adja – szólt a magyarázat.

Az ügyvéd arra is felhívta figyelmet, hogy tulajdonostársak között megvalósulhat az elbirtoklás. Ezen belül az is lehet, hogy valaki a tulajdonostársa illetőségének csak egy részét szerzi meg. Gyakori, hogy a tulajdonostársak kerítést építenek, ám eltérnek a tényleges tulajdoni arányoktól, majd 15 évig ennek megfelelően használják a megosztott ingatlanrészeket. Ilyenkor elbirtokolható az inkriminált rész. Az esetben, ha egy ingatlan több tulajdonosa közül azt aktuálisan csak egyikük birtokolja, tehát csak ő viseli a terheit, a használatban a többiek nem háborgatják, akkor is megvalósulhat az elbirtoklás. Fontos azonban, hogy ha ingatlanrészt birtokolna el, arra csak akkor van módja, ha az megosztható, röviden: a változás bejegyezhető a földhivatali nyilvántartásba.

Végezetül dr. Lackner Melinda kitért arra is, hogy főszabályként a kizárólagos állami tulajdonban lévő, úgynevezett forgalomképtelen dolgokat nem lehet elbirtokolni, bár speciális körülmények esetén ez mégis megtörténhet, ám ennek taglalása már túlmutat e cikk keretein.