"Ekkor jött a hidegzuhany" - Fordított adózási mizéria

A történettel Telek Ákos ismertette meg lapunkat. Az általa irányított cég a megyeszékhelyi Rákóczi úton 93 négyzetméteres üzletet vett.

- Mi a fordított adózás szerint akartuk megvásárolni az ingatlant, ez számunkra kedvezőbb, mert a nettó árat kellett volna fizetnünk - kezdte. - Ehhez az eladó nem járult hozzá, csak áfás számlát volt hajlandó kiállítani - idézte.

Mint később kiderült, az csak a kisebbik baj volt, hogy hitelt kellett felvenniük, mert az 5 millió forint forgalmi adót nem tudták előteremteni. Vételár átutalva eladónak, az befizette az adóhatóságnak, vevő pedig a következő bevalláskor szerette volna elszámolni a forgalmi adót.


Milliós veszteség az induláskor; az üzlethelyiséget az eladó hibájából szabálytalanul vették meg
Fotó: Pezzetta Umberto

- Ekkor jött a hideg zuhany. Adóellenőrzést kaptunk, s kiderült, hogy az eladó rosszul értelmezte a jogszabályokat, ugyanis csak fordított adózással lehetett volna értékesíteni az ingatlant. Erről az eladó értesülve, önellenőrzést hajtott végre, és kijavította a hibát, rájuk az adóhatóság nem szabott ki büntetést. Nem úgy mint ránk, mert az adóellenőrzésre tekintettel mi már nem tudtunk korrigálni.

A következmény? Első lépésként 5 millió forintos jogosulatlan igénylést és hasonló mértékű adóhiányt állapítottak meg, ami alapján először 5 millió forint bírságot szabtak ki, plusz késedelmi kamatot. Ez ellen a cég észrevételt nyújtott be, ami után a bírság 1 millió forintra csökkent.

- Ezt is eltúlzottnak tartjuk, mert az eladó hibázott, és mi fizettünk rá. Különben sem volt módunk az eladó állítását felülbírálni, mi szerint csak az áfát felszámítva értékesítheti az ingatlant. A kincstárat nem érte kár, hiszen az eladó befizette az adót - tette hozzá.

Nos, a történtek miatt megkerestük az adóhatóságot, ahonnan a hasonló esetekre vonatkozóan kértünk választ.

Eszerint 2008. január 1-jétől az áfatörvény kiszélesítette a fordított adózás mód alkalmazhatóságát, amely elsősorban az ingatlanszektort érintette. Az adózási módszer lényege, hogy az adót nem a terméket értékesítő, hanem a vevő számítja fel, fizeti a költségvetésnek, illetőleg érvényesíti az adólevonást. Főszabályként a beszerzőnél az adó megállapítása, annak levonása ugyanabban az adóbevallásban történhet, feltéve, hogy az adólevonás tárgyi feltétele, a számla a birtokában van.

Tavaly január óta az ingatlanértékesítés főszabálya szerint adómentes ügyletté vált kivételt az új, illetve a beépítés alatt álló ingatlan értékesítése és az építési telek képez.

Az adómentes ingatlanügyleteknél - például használt üzlethelyiség eladásakor - az értékesítő választhatja az adókötelezettséget. Az adókötelessé tételkor az értékesítésre a fordított adózás szabályai érvényesek, ha olyan belföldi adóalanyok az ügylet résztvevői, akiktől az adó fizetése is követelhető. Az adókötelessé tett használt üzlethelyiségnél a vevő az, aki az adót felszámítja és megfizeti. Ugyanakkor az adót csak akkor tudja levonni, ha az adólevonás feltételei - többek között az alakilag és tartalmilag kifogástalan számla - fennállnak.

A vevő részére a számla adattartalma is eligazítást adhat, mivel a törvény fordított adózás esetén előírja, hogy a számlának a beszerző adószámát is tartalmaznia kell, másrészt pedig egyértelmű utalást kell tenni a számlán arra vonatkozólag, hogy fordított adózásos ügyletről van szó.

Az ügylet adójogi megítélésével kapcsolatos álláspontjukat mindenesetre célszerű már a szerződéskötés során - véleményeltérés esetén akár az adóhatóságtól történő tájékoztatáskéréssel is - tisztáznia a feleknek. A vevőnek megoldást jelenthet az is, hogy az általa fordított adózás alá esőnek ítélt ingatlanértékesítésről nem fogadja be az eladó áfa felszámítása mellett kiállított számláját, és kéri annak kijavítását. Ha ugyanis az adóhatóság a vevőnél ellenőrzéskor észleli, hogy a felek nem megfelelő konstrukcióban számolták el az ügyletet, azaz a fordított adózás helyett az egyenes adózást alkalmazták, a revízió rendszerint adóhiány megállapításával zárul, áll az adóhatósági tájékoztatásban. 

Annak érdekében,  hogy a fordított adózás ténye nyilvánvaló legyen, a vevő kérheti az eladót, hogy a megfelelő számla kiállításán túlmenően nyilatkozzon az áfa státusáról, illetve a törvény arra is lehetőséget ad a vevő számára, hogy az eladó státusára nézve az adóhatóságtól kérjen tájékoztatást.