Teszteltük az APEH netes vagyonadó-kalkulátorát - Ne higgyen a szemének!

De nézzük, miért is mondja ezt. Rögtön itt van egy zalaegerszegi, kétszobás, kertvárosi lakás, melynek a valós piaci ára 8 millió forint sincs, a kalkulátor azonban 9,6 milliót számol.

Jobban járt volna annak a nagykanizsai lakásnak a tulajdonosa is, aki a minap adta el keleti városrészben található harmadik emeleti, kétszobás, egyedi fűtéses otthonát, ha az a kalkulátor által számított értéken kel el, hisz ez 1,3 milliós pluszbevételt hozott volna konyhájára. 7,2 millió helyett azonban be kellett érnie 5,9 millióval. Itt persze különösebb problémát nem okoz a tévedés, adófizetési kötelezettség ugyanis csak akkor keletkezik, ha a lakás forgalmi értéke meghaladja a 30, második ingatlan esetében pedig a 15 milliót. Igaz, a további lakóingatlanok után már értéktől függetlenül fizetni kell.

Nem ennyire egyértelmű a helyzet a következő esetekben. Míg egy szintén megyeszékhelyi, Hóvirág utcai 110 négyzetméteres családi házat a kalkulátor alig 26 millióra hozott ki, piaci értéke alsó hangon is 35 millió forint. A kalkulátor számítása szerint nem kellene fizetnie egy nemrégiben 30 millióért elkelt Balaton-parti ház tulajdonosának sem, a gép ugyanis 18 milliót dobott ki.

- Egy ingatlan értékének meghatározásakor elsődleges szempont mely településen, annak melyik utcájában, házában található - sorolja Kovács Tibor. - Nem mellékes szempont az épület fizikai minősége s mérete sem, igaz, egy kis lakásban is érhet többmilliót a fürdőszoba, s lehetnek beépített extra felszerelések. A kalkulátor azonban csak egy átlagot képes kiszámítani.

Az ettől való eltérés meghatározása pedig a tulajdonos feladata. Támpontot persze adhat a már oly´ sokat emlegetett kalkulátor, amiből mindjárt kettő is van az adóhatóság honlapján. Elsőként célszerű a lakóingatlan számított értékét meghatározni, ami a hasznos alapterület s a törvény által az adott megyére, településfajtára meghatározott átlagérték szorzata. Az összeg arra ad választ, kell-e adóbevallást készítenünk. Zalaegerszegen és Nagykanizsán a törvény melléklete szerint egy egylakásos épületben az átlagos négyzetméterenkénti ár 168, a többi városban 185 ezer, míg a községekben 160 ezer forint. A megyei jogú városok társasházaiban egy négyzetméter 150 ezret, a kisebb városokban 110 ezret, a községekben pedig 160 ezret kóstál, ahhoz azonban, hogy a számított értéket megkapjuk, ezen árakat a korrekciós tényezőkkel (az épület kora, építési technológiája, a lakószobák tájolása, stb.) korrigálni kell.

Következő lépésként célszerű a forgalmi értéket kiszámítani, az adót ugyanis ez után fizetjük. A becsült ingatlanérték kalkulátor forgalmi adatokra építve mutatja meg, hogy adott település adott közterületén mennyit ér egy átlagos lakás, ház, üdülő. Ez az érték megegyezhet a reálisnak ítélt forgalmi értékkel, de el is térhet attól. Annak, akinek ingatlana a becsült forgalmi érték alapján adómentes, ám számított értéke meghaladja a 30 milliót, fizetnie ugyan nem kell, viszont bevallási kötelezettség terheli.

– A becsült érték kalkulátor adatbázisát az elmúlt két év 800 ezer adásvételi ügyletének értékeit felhasználva alakították ki – folytatja az Otthon Centrum vezető szakembere. – Bár biztos vagyok abban, hogy a későbbiekben finomítják majd a kalkulátor működését, ennél mégis pontosabb lenne egy ingatlanforgalmazók bevonásával készített, folyamatosan frissülő adatbázis.

Kovács Tibor szerint a fejlett országokban bevett adónem nagy valószínűséggel nem fogja fenekestül felforgatni a hazai ingatlanpiacot, már csak azért sem, mert mértéke még egy adásvételkor megszokott alkunál is jóval kisebb. Arról nem is beszélve, hogy a lakások jelentős része nem éri el a 30 milliós határt. A kormány becslése szerint az adózók 5 százalékát érinti az adó, a bevételt 50 milliárdra taksálják.

- Zalában a Balaton-parton s környékén az ingatlanok 15–20 százaléka, Zalaegerszegen alig tizede tartozhat az adó hatálya alá, Nagykanizsán pedig mindössze 2-3 százalék. A kisvárosokban, falvakban ennél is csekélyebb a mérték – teszi hozzá Kovács Tibor, megjegyezve: sokan épp a válság miatti árzuhanás következtében esnek ki a kötelezetti körből.

Ehhez képest országosan már több százezren keresték fel a kalkulátor miatt az adóhatóság honlapját. Adataikat azonban alig tízezren mentették el.
– Egy gép képtelen követni a piac változásait, hisz´ az árak folyton mozognak. De azt hiszem, a kalkulátornak nem is ez az elsődleges szerepe – véli Sipos András, a Das Haus Ingatlanstúdió ügyvezetője. S bár a kalkulátor már több mint egy hete működik, eddig sem a közvetítők, sem az ügyfelek nem használták az árak meghatározásához.

– A vásárlási döntésnél a vagyonadó egyáltalán nem játszik szerepet. Abban, hogy a 30 millió feletti ingatlanokat kevésbé keresik, inkább a fizetőképes kereslet hiánya érhető tetten. 25–30 millió körüli, újszerű, 3- 4 szobás, egyszintes családi házból azonban nem tudunk annyit „előteremteni”, mint amennyire igény lenne.

Használatbavételi engedélylyel rendelkező lakásaik után az építőipari cégeknek is vagyonadót kell fizetniük – a forgalmi érték minden forintja után. A megyeszékhelyi General Zala Investnél a cég tulajdonában lévő eladatlan lakások mellett jelentősebb, előre nem kalkulált kiadással a hosszú távon bérbe adott ingatlanok járnak, tudjuk meg Németh Zsolt ügyvezetőtől. Ám, mivel a piacot elsősorban mégiscsak a kereslet-kínálat mozgatja, a vagyonadó miatt valószínűleg nem épül majd kevesebb lakás, prognosztizálja az ügyvezető.

A piac, úgy tűnik, a választásokra vár. Ezt mutatja, hogy több ingatlanszakember is azt válaszolta érdeklődésünkre: nem foglalkozik a vagyonadóval, mert a Fidesz úgyis eltörli. 

Közelegnek a határidők
Noha az adózók meghatározott csoportjának lassan már nemcsak hogy bevallani, hanem fizetnie is kell a vagyonadó első részletét, mégis nagy a tanácstalanság ez ügyben. Mindez dr. Horváth Szabolcs, az APEH Nyugat-dunántúli Regionális Igazgatóságának adó- és illetékügyi szakigazgatója szerint teljesen természetes, hiszen vagyoni típusú, önadózáson alapuló országos adó korábban sosem volt hazánkban.

 – A honlapunkon található kalkulátorok annak eldöntésében segítenek, kit terhel adókötelezettség, ám nem helyettesítik a helyszíni információkat teljeskörűen birtokló értékbecslést – kezdi a szakigazgató, hozzátéve: használatuk nem kötelező, akinek pedig nincs szüksége hivatalos visszaigazolásra, mentési opció nélkül is számolhat azokkal. – Amennyiben az adózó elmenti a becsült forgalmi értéket, az APEH értesítést küld erről, ami felhasználható lesz egy esetleges adóvizsgálat során, ha a revizorok a becslésnél nagyobb értéket állapítanak meg. Így csak az adókülönbözetet kell megfizetni.
Ami jó, hisz ´ a bírság nem kevés. A bevallási kötelezettség elmulasztása akár 200 ezer forintjába is kerülhet az adózónak. Ha adóellenőrzékor kiderül: valaki nem fizetett adót vagy kevesebbet fizetett, mint amennyit a forgalmi érték alapján kellett volna, adóhiányt állapítanak meg, amely után 50 százalék bírságot is fizetni kell.
Az adót két részletben kell megfizetni. Az elsőt a bevallás benyújtásával egyidejűleg (áfafizetésre kötelezett magánszemélyeknek, egyéni vállalkozóknak február 25., a nem vállalkozó, illetve nem áfás magánszemélyeknek május 20., az evás és nem evás társaságoknak május 31.), míg az összeg másik felét szeptember 30-ig kell megfizetni. 

Szerintem
Számolgat az ország. Ki kíváncsiságból, ki azért, hogy tesztelje: mit gondol az APEH látatlanban az ingatlanáról? Persze, nem árt tudni, hogy a kalkulátor által kidobott értékek nincsenek kőbe vésve. A végső szót egy esetleges ellenőrzéskor úgyis az adóhivatal mondja ki, addig pedig marad a saccolt érték – ki-ki kedve szerint játszhat a számokkal. Ráadásul a jogállamiság történetében azon ritka helyzet állt elő, hogy sokan úgy gondolhatják, most következmények nélkül lehet csalni vagy nagyvonalúan elfeledkezni a törvényben rögzített kötelezettségről. A Fidesz ugyanis azt ígéri, ha hatalomra kerül, eltöröl, visszafizet – vagy ahogy a szóvivő fogalmazott: tartósan nullára állítja a kalkulátort. Már ha az Alkotmánybíróság ezt nem teszi meg hamarabb. A taláros testület heteken belül dönt, s egyelőre úgy tűnik: a kormány győz, a kiszivárgott hírek szerint ugyanis az Alkotmány őrzői valószínűleg átengedik a jogszabályt. Hogy utána mi lesz, az áprilisban dől el. Ötven milliárd extra állami bevétel a tét, amely, a pártvezetőktől ellesett populizmussal, kifejezhető akár lélegeztetőgépekben is. De hagyjuk a politikát! Egyelőre számolgathatunk és rácsodálkozhatunk a számítógép képernyőjén megjelenő – olykor furcsa – értékekre. Azért egy valódi játékprogram persze sokkal izgalmasabb lenne...